高层住宅的新建某种意义上来说也是城市经济发达程度的集中展示，在提升空间利用率、节约用地的同时，其消防安全问题也日益凸显，并逐渐成为被社 会关注的问题。近年来，频发的高层住宅火灾给我们敲响了警钟，暴露出其在消防安全方面存在的诸多问题。高层住宅小区消防安全管理已成为新形势下非常重要的 一个课题。作者结合江苏靖江市的实际情况，谈谈如何开展高层住宅小区消防安全管理工作。
一、靖江市高层住宅小区基本情况
高层住宅，按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定，为建筑高度大于27m的住宅建筑。最近10年靖江市建成的高层住宅数 量呈几何级增长，目前在靖江市投入使用的高层住宅已达206栋，这个数字还在不断刷新增长。据了解现在我市高层住宅小区的消防安全管理大部分由物业服务企 业负责，物业服务企业基本由业主通过选聘产生，业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备进行维修、管理，部分拆迁安置小区由地方 政府统一管理。截止2016年7月，靖江市在册登记的物业管理企业共有63家，其中从事高层建筑物业管理的约15家。
二、我市高层住宅小区消防安全管理的现状
物业管理是风险小、利润低的行业，目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小、规模效益差的问题，难以发挥群体功能和综合实力，造成大部分物业企 业长期入不敷出，甚至出现亏损等问题。物业服务发展至今，也已不再只是扫扫地、巡巡楼、收收费那么简单，那么风平浪静。高层住宅小区一般均设有火灾自动报 警系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统等消防设施，对物业服务企业消防从业人员的综合素质有了更高的要求。当前我市高层住宅小区的消防管理存在很多问题， 具体表现在以下几个方面：
（一）从业人员的消防安全意识不强、素质不高。
物业公司负责人都普遍把经济效益放在第一位，缺乏社会责任感，认为住宅发生火灾的可能性非常小，在消防安全方面的投入都是多余的，因此在消防安 全管理上不重视，从而导致多数在职的物业服务人员年龄偏大，一些员工未经岗前消防安全培训就匆匆上岗，很多职工只知道消防是扑救火灾的，根本不知道自己也 需要会进行日常的防火检查巡查，以及对消防设施进行初步测试和故障排除等。
（二）消防车通道、登高作业场地被占用。
随着私家车的普及，在小区内原有停车位已不能满足实际需求的情况下，小区业主将车辆在消防车道和消防车登高操作场地上停放。部分小区物业服务企 业甚至在消防车道和消防车登高操作场地上划定停车线，默认居民随意停车，致使很多消防车道和消防车登高操作场地被汽车占用，给高层居民住宅火灾扑救和紧急 疏散带来困难。一旦发生火灾，消防车根本开不进来，登高消防车无场地可以操作，必定拖延救火时间，给居民生命财产安全埋下极大隐患。
（三）消防设施的维护保养不到位，消防控制室形同虚设。
大部分物业服务企业未能将消防设施的维护保养相关费用列入预算，日常监督检查中发现物业公司为节省开支，未明确小区内的消防设施维保单位。有些 物业公司跟消防维保单位合同到期后没有及时续约，个别维保公司工作人员不能做到尽职尽责对消防设施进行检查和维护。特别是少数项目在开发初期为降低成本， 使用一些质量低劣的消防产品，导致后期维护成本加大，建设方、施工方、物业服务方在设施维护管理中互相推诿，业主也不愿意承担因建设原因产生的巨额修理 费，最终导致消防设施长期瘫痪，直至由政府相关部门出资修复。根据相关规定消防控制室的值班人员必须通过全国统一的职业资格鉴定，持证上岗，同时实行24 小时双人值班制度。实际检查中发现高层住宅小区消防控制室一般都与监控室设置在一起，往往有人值班不过也只是看看监控录像，不能熟练操作甚至不会操作消防 设施。对于独立设置的消防控制室，无人值班的情况就相对更多了。上述这些后期维护保养不到位和消防控制室值班人员不会操作相关设施，直接造成了小区内部分 消防设施不起作用，在小区发生火灾时不能保证初期火灾扑救的需要，容易导致小火酿成大灾。
（四）居民消防安全意识有待提高。
高层住宅在消防验收时室内消火栓、火灾自动报警系统、防火门、防排烟系统、灭火器等消防设施都完好有效，但由于居民消防意识薄弱，有的装修时擅 自将原为防火门的进户门更换掉，有的拆除室内火灾报警探头，也有不少居民为行走、通风、采光方便，将防烟楼梯间前室常闭式防火门常开，甚至将防火门拆除， 防烟楼梯间不能正常发挥作用。还有很多屋顶跃层式住户擅自搭建阳光房，使单元之间的疏散楼梯不能通过屋面连通等，以上这些都造成了新的消防安全隐患。
（五）物业管理相关方资料移交不及时，职责不明确。
大部分居住小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，都有前期物业服务公司，这些公司均由开发商直接选聘。按照相关法律法规要求开发商应当向 物业服务企业移交相关资料，如建筑平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料。但是在检查过程中发现部分开发商与物业服务之间对消防设施管理没有具体的 交接手续。因为缺少相关的图纸等基础资料，导致物业公司对建筑消防设施不熟悉，无从管理，这些物业公司因由开发商直接选聘也不敢经常向开发商催要。部分小 区物业服务企业由于管理不到位，被业主委员会更换后，不愿将相关资料移交给新的物业公司，甚至出现两个物业管理单位同时管理一个居住小区等混乱情况。
三、加强高层住宅小区消防安全管理的建议
随着我市高层住宅小区的不断增加，一般均设有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统等消防设施，对物业服务企业的消防专业人员的素质 有了更高的要求。物业服务企业需要承担起更多的消防安全管理职责。结合本市实际，笔者认为针对高层住宅小区自身特点主要可从以下几个方面着手加强消防安全 管理：
（一）提高高层住宅小区物业服务企业的市场准入要求。
根据《物业管理企业资质管理办法》相关规定，物业服务企业资质分为三类：一级资质、二级资质和三级资质，其中二级资质，注册资本人民币300万 元以上，可管理高层住宅50万平方米，三级资质注册资本人民币50万元以上，可承接20万平方米以下住宅项目。据调查发现靖江的物业服务企业绝大部分都是 三级资质，这些物业服务企业为了控制成本往往都招收一些退休的、年龄大的员工，从事小区的日常管理，有些物业承接高层住宅后因单位内无人懂消防导致相关设 施缺少维护而瘫痪。
因此笔者建议三级资质的物业管理企业最多只能管理高度不大于33m且没有地下汽车库的住宅，对于一、二级资质的单位必须要求其在承接高层住宅小 区时至少有6人持有消防职业资格证书并安排在承接的小区服务。企业自身建议配备一定数量的注册消防工程师，有条件的可以将所辖小区内的消防管理工作委托第 三方专业公司负责。
（二）物业服务企业应建立健全消防安全制度及建筑消防档案、提高消防安全防范意识。
物业服务企业承接新小区时应及时向开发商索要小区内建筑平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，对于未能提供资料的物业原则上不 应承接，如遇物业交付给业主前就因开发商经营等原因破产清算的项目，物业服务企业应及时联系城建档案馆等相关部门调取。对于新老物业交接过程中产生的问题 和矛盾，相关职能部门应及时跟踪并按照相关的法律法规予以解决，避免出现刚交接即混乱的状况。物业服务企业承接小区物业后，应建立符合本小区的消防安全管 理制度，明确防火安全责任人和管理人各自职责，层层落实防火责任制和责任追究制，把消防安全落到实处，物业服务人员应该达到“懂基本消防常识、懂消防设施 设备的使用方法、懂逃生自救技能，会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”的要求。
（三）加强物业服务企业消防安全“四个能力”建设，建立小区微型消防站。
物业服务企业应着力提高检查消除火灾隐患、扑救初起火灾、组织疏散逃生、开展消防宣传教育“四个能力”，定期对居民住宅区进行防火检查巡查，发 现火灾隐患应立即改正，不能立即改正的，物业服务企业应及时研究制定整改方案，落实整改措施、时限和责任人。物业服务企业还应结合实际，研究制定居民防火 公约，在居民小区内设消防公益广告牌、宣传栏，提示居民加强家庭防火并利用居民小区文化活动站、公告栏等文化活动设施，开展经常性消防宣传教育，并每半年 至少组织一次居民消防教育和疏散逃生演练。另外，要根据高层住宅小区火灾特点，以救早、灭小和“3分钟到场”扑救初起火灾为目标，依托志愿消防队伍，配备 必要的消防器材，建立高层住宅小区微型消防站，积极开展防火巡查和初起火灾扑救等火灾防控工作。
（四）加大教育宣传的广度和力度，强化居民的消防意识。
高层住宅业主数量庞大，单纯依靠公安消防和派出所的力量难以实现全员的安全培训，此时可以利用电视、报纸、网络等媒体宣传，同时充分发挥社区消 防宣传大使和物业管理人员的作用，利用高层住宅小区公共宣传栏、板报等宣传阵地进行针对性宣传，提高业主的消防安全意识和防火自救能力。开发商在向业主交 房时，应将维护公共消防安全的具体要求和违反规定将受到的行政处罚以《入住须知》、《业主公约》等形式告知业主，同时将业主住房所在楼层、楼栋配套消防设 施的作用及使用方法一并向业主交底。
（五）督促辖区公安派出所加强高层住宅小区消防监督检查和消防宣传力度。
《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第六条规定公安派出所按照国家和省有关规定负责高层居民住宅楼等高层建筑的日常消防监督检查、消防宣传教育 等工作。公安派出所应在职责范围内加大对高层住宅小区的消防监督检查力度，依法督促物业服务企业做好消防安全管理工作确保建筑消防设施完好有效，对于物业 服务企业在日常物业服务中的消防安全不良行为及时进行通报，将其高层建筑消防安全管理能力建设和职责履行情况纳入行业管理、信用评价、先进评比等内容，并 作为承接新物业时候的参考。对于小区业主擅自拆除消防设施和占用消防通道行为应及时给予制止，对屡教不改者，应按照相关法律法规进行查处。公安派出所应定 期开展针对性消防宣传活动，宣传高层住宅建筑防火、灭火、火灾逃生等基本常识，提醒居民不随意损坏、挪用消防设施，占用消防车道和消防登高作业场地，不私 自乱搭电线、改拆燃气设施等，同时引导高层住宅内的家庭配备灭火器材、灭火毯、防毒面具等必要的灭火逃生工具。
